グランスイート京都梅小路公園の新たな消費者の支持

最近では「アンポンド工法」などのように、小梁を抑え、将来の模様替えに対応しやすい物件も出ていますから、注目しておくとよいでしょう。
なお、大規模リフォームで間取り変更をするときでも、水回りの位置変更は十分に注意して行なわなければなりません。
私が仲介した中古物件で、お客様が内装業者に風呂の位置を変えさせたところ、勾配が取れずに排水が逆流したことがあります。
買いドク物件が多いデベロッパーが土地を仕入れて建てるマンションのほかに、「等価交換」で建てる方法があります。
地主が土地を提供してデベロッパーがマンションを建設し、地主は提供した土地に見合う分の建物を取得し、デベロッパーは提供した建物に見合う土地を取得するという方法です。
交換する土地と建物が〝等価〟なのでこう呼ばれます。
この方法をとると、デベロッパーは上地を仕入れる資金を用意せずに済み、金利負担がなくなる分だけ分譲価格が抑えられることになります。
Ｆ不動産、Ｓハウスなどが得意としています。
広告の物件概要欄に、分譲戸数のほかに「事業協力者が取得する戸数」などと表示されているので見分けることができます。
ただ、価格が安く抑えられるのは魅力なのですが、事業協力者が取得した住戸が賃貸に因るものや、一部に店舗が入る物件も少なくありません。
賃貸と分譲とでは入居者の建物に対する愛着度が違うので、入居後、管埋の悪い物件になってしまう可能性もあります。
また、店舗付き物件の場合はどんな業種のテナントが入るかによって住環境が大きく違ってくることがあります。
等価交換の物件は、管理規約案や使用細則を熟読して、しっかりした内容かどうか確認する必要があります。
複数棟が建つ大規模マンションは、売出しが後になるほど価格が高くなるようになっています。
これは、建築費が上がるとか土地が高くなる、などということではありません。
物件に注目を集めるため、最初に盛り上げ効果を狙って低価格に抑えるためです。
一期が即日完売にならないと次が売りにくくなるので、できるだけたくさんのお客様を呼び込んでおくのです。
要するに、「一発目の広告で次期のお客様も確保しておく」ということ。
ですから次期以降は、高い分だけロケーションの良いところを後に残すなどの工夫はしてありますが、割高になるのは否定できません。
あるマンションの分譲期別の売出し坪単価は次のようになっています。
・第一期136万円/坪・第二期141万円/坪・第三期137万円/坪・第四期180万円/坪・第五期177万円/坪・第六期208万円/坪後になるほど割高になっているのがよくわかります。
一期でお客を集めて次期につなげるというのが基本的な売り方ですから、もしそのマンションが欲しければ一期を狙うのが常道です。
もし一期の抽選に外れたなら次のようにしましょう。
二期の売出しの時に「一期のキャンセルはないか」とセールスマンに尋ねます。
なければやむを得ませんが「ある」との返答があることもありますから、これを狙います。
ただ、何戸かキャンセルがあるというときは、これはキャンセルではなく売れ残りです。
急いで買わなくても、いつでも買えるし値引きもあり得るので、じっくりと交渉です。
ところで、「一期一次」とか「一期二次」などのように小出しに売るケースもあります。
これはあらかじめ苦戦が予想される物件がとる常套手段で、小出しにして即日完売に持ち込もうというケースが少なくありませんから要注意です。
売れる自信があれば小出しにする必要がないわけで、自信がないからこそこんな分譲方法を取るのです。
中古マンションは所有者が居住中であることが多くなっています。
それだとどうしても内且が遠慮がちになり、サッと見るぐらいで終わってしまうことが少なくありません。
気に入って契約して引き渡しを受けてから、設備が傷んでいたり、壁にカビがあったりするのに初めて気づくことがあります。
中古マンションの売買は現状有姿売買が一般的なので、こんな場合でもよく確認しないほうが悪いことになってしまいます。
そういう失敗をしないように、中古マンションを見るときは、①まず案内してもらって全体の感じをおおまかに掴む②気に入ったらもう一度案内してもらって細かいところを見せてもらうというように二回はチェックに行くのが間違いがありません。
そして、カビ、キズ、建具の具合はもとより、給湯設備をはじめとして諸設備の状態を確かめます。
たとえば換気扇のきき具合はタバコの煙やティッシュを使って流れを調べるというようにします。
二回日のチュックをする前には「付帯物リスト」(前ページ参照)を提出してもらいましょう。
これはあまり馴染みがないかも知れませんが、〝このマンションにはこんな設備が付いている〟ということを列挙した書類です。
仲介業者に「ない」と言われたら、それでも「用意してください」と応じましょう。
もし、この書類を用意できない業者がいるなら、そんな業者とは付き合わないほうがよいと思います。
リストを用意した上で、あなたと売主の双方が立ち会って物件をチェックするのが確実です。
現状有姿なのですから、契約前のあなた自身の徹底チェックが欠かせません。
なにしろ、契約前に仲介マンションの現状をつぶさに確認している仲介業者は皆無といっていいほどなのです。
中古マンションは、人気の高い物件や割安物件は広告が出る前に売れてしまいます。
「これが欲しい」というマンションがあったら、直接そこの管理人に声を掛けて、できれば仲良くなっておくのが効果的です。
管理人は入居者の動向をよく把握しているので情報が早く得られます。
仲介業者も管理人からの情報をほしがっているほどで、ことの善し悪しはともかく、入唐者情報の提供が管理人の副業収入になっていることも少なくありません。
管理人に声を掛けておけば、売ろうとしている人に声を掛けてくれることがあるかもしれません。
そこで話がまとまれば、当事者同士で契約することもできます。
むろん仲介料はいりませんから、管理人への若干の謝礼だけで済んでしまいます。
契約などの手続きが面倒だというときは、近くの不動産業者に契約と引き渡しの手続きだけを依頼すれば安くできます。
自分が購入を検討しているマンションが、いくらだったら買うべきか。
はっきりした判断基準を持っている人はほとんどいません。
大概は、仲介業者から提示される金額を聞いて、「それは高い」「う～ん、まあまあか」などと受け身で判断するだけです。
しかし、ここがよく考えていただきたいところ。
高い・安いを言う以上は資金面のほかにも何かの目安を持っているはずで、それが今のところは極めて感覚的なものでしかないというだけのことなのです。
それに対して、仲介業者は一定の判断基準を持っています。
物件の価格算定にはいくつかの手法がありますが、普通用いられるのは事例比較法という手法です。
これは、同じマンションの中で成立した売買価格や、近隣のマンションの売買価格の事例をベースにします。
これらの事例を基本に、売りに出ているマンションを詳細にチェックし、プラス・マイナスを掛酌して価格を設定するわけです。
これをあなた白身もやってみるのは大いに意味があります。
なぜなら、物件価格を客観的に見ることができ、相場から外れていないかどうかの判断材料になるからです。
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